房地产开发信息 第65期
作者: yilong 2011-11-04 15:21 查看次数： 次
一、【政策宣传】
住房和城乡建设部关于发布
国家标准《住房公积金支持保障性住房
建设项目贷款业务规范》的公告
住房和城乡建设部公告第684号 2010年7月19日
现批准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》为国家标准，编号为GB／T50626—2010，自2010年7月19日起实施。
本规范由我部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。
1总则
1.0.1为规范住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动，保证资金安全，制定本规范。
1.0.2本规范适用于试点城市住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动。
1.0.3住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动，应符合住房公积金管理委员会审议、试点城市人民政府审批、住房公积金管理中心运作、受委托银行办理相关银行业务的原则。
1.0.4试点城市应明确专门机构，落实工作责任，强化风险控制，切实加强对住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动的管理。住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心、受委托银行、借款人应严格履行各自职责。
l.0.5住房公积金管理中心、受委托银行将项目贷款业务相关信息同步反映到项目贷款运行监管系统。部省两级相关部门通过运行监管系统对项目贷款业务进行全程实时监管和异常干预。
1.0.6住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2术语
2.0.1公积金管委会managementcom-mitteeofhousingprovidentfund
即住房公积金管理委员会，由试点城市成立的住房公积金管理的决策机构。
2.0.2公积金中心managementcenterofhousingprovidentfund
即住房公积金管理中心，由试点城市设立的负责住房公积金管理运作的机构。
2.0.3受委托银行agentbank
公积金管委会按照人民银行规定承办住房公积金业务的商业银行范围内确定的，办理项目贷款有关银行业务的商业银行。
2.0.4建设项目constructiveproject
经批准利用住房公积金贷款支持的保障性住房建设项目，包括经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房项目。
2.0.5项目贷款projectloan
即住房公积金支持保障性住房建设项目贷款。
2.0.6借款人borrower
经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设项目贷款的借款人，是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业；政府投资的公共租赁住房建设项目贷款的借款人，是政府非营利性的专门机构。
2.0.7运行监管系统operatingandmonitoringsystem
住房城乡建设部建设的项目贷款运行监管系统，部省两级相关部门通过其对项目贷款业务进行全程实时监管和异常干预。
2.0.8委托贷款账户entrustprojectloanaccount
公积金中心在受委托银行开立的，专门用于发放项目贷款和回收贷款本金、利息的存款账户。
2.0.9代收委托贷款账户intermediateaccountforprojectloan
受委托银行开立的，专门用于发放项目贷款、代收委托贷款本金、利息的过渡账户。
2.0.10资金监管账户fund-monitoringaccount
借款人在受委托银行开立的，接受公积金中心和受委托银行监管的存款账户。项目贷款资金、项目销售收入、经同级财政部门批准并通过预算拨付用于归还贷款公共租赁住房租金收入等与偿还项目贷款本息相关的资金，应全部存人资金监管账户。
2.0.11交易对手账户counterpartyaccount
借款人交易对手在商业银行开立的，用于接收借款公积金监管账户支付项目建设相关费用的存款账户。
3责任主体及业务职责
3.0.1公积金管委会主要业务职责应包括下列内容：
1审议并确定公积金中心报送的受委托银行和年度住房公积金归集使用财务收支计划。
2审议公积金中心报送的建设项目、贷款额度、建设项目评审报告(附录A)和项目贷款抵押评审报告(附录B)。
3审议公积金中心项目贷款年度计划执行情况。
3.0.2公积金中心应明确专门机构，配备专职人员，主要业务职责应包括下列内容：
1拟定受委托银行，编制年度住房公积金归集使用财务收支计划，拟定建设项目及贷款额度。
2受理项目贷款申请，对借款人信用、建设项目、抵押物进行调查评价，并出具建设项目评审报告和项目贷款抵押评审报告。
3与受委托银行签订项目贷款委托协议(附录c)，与受委托银行、借款人签订项目贷款借款合同(附录D)、建设项目资金封闭管理协议(附录E)。公积金中心作为抵押权人的，与抵押人签订项目贷款抵押合同(附录F)；也可委托受委托银行作为抵押权人与抵押人签订项目贷款抵押合同。
4在受委托银行开立委托贷款账户，及时足额拨付贷款资金。
5对建设项目相关资金实施全程封闭管理，受理并批准借款人支付申请(附录G)，向受委托银行发送资金拨付通知(附录H)。
6催收逾期项目贷款。
7定期进行贷后检查，形成检查报告(附录J)。
8贷款本息结清的，向受委托银行发送解除建设项目资金监管的通知(附录K)。
9做好项目贷款的会计核算和财务管理工作。
10按约定与抵押人办理抵押登记、注销抵押登记手续，对抵押物进行管理。
11做好项目贷款档案资料的收集、整理、保管等工作，确保档案安全完整。
3.0.3受委托银行主要业务职责应包括下列内容：
1与公积金中心签订项目贷款委托协议，与公积金中心、借款人签订项目贷款借款合同、建设项目资金封闭管理协议，对建设项目相关资金实施全程封闭管理。受委托银行作为抵押权人的，与抵押人签订项目贷款抵押合同。
2开立代收委托贷款账户，为公积金中心开立委托贷款账户，为借款人开立资金监管账户，按要求发放项目贷款，完成计息、结息、查询和对账工作，并及时向公积金中心报告账户资金变动情况。
3按约定协助对借款人、建设项目、抵押物进行调查评价，并向公积金中心提供建议。
4按照公积金中心的委托放款通知(附录L)，办理贷款发放手续。
5按约定协助公积金中心受理借款人项目贷款资金支付申请，向公积金中心提交资金支付建议。
6对贷款归还事项进行账务处理，将收回的贷款本息划入公积金中心开立的委托贷款账户，并向公积金中心报告借款人还款金额、时间以及尚未归还的贷款本息。
7对资金监管账户的资金实施逐笔结算，办理资金支付和回收手续。
8按约定协助公积金中心进行贷后检查，向公积金中心提供检查情况建议。
9按约定协助公积金中心办理逾期贷款催收等相关工作。
10按照公积金中心的通知，办理解除建设项目资金监管手续。
11按约定与抵押人办理抵押登记、注销抵押登记手续，协助公积金中心对抵押物进行管理。
12做好项目贷款档案资料的收集、整理、保管等工作，确保档案安全完整。
4建设项目和受委托银行确定
4.1项目贷款年度计划确定
4.1.1公积金中心应将项目贷款年度计划纳入年度住房公积金归集使用财务收支计划。并应报公积金管委会审议确定。
4.1.2公积金中心应保证缴存职工提取住房公积金和发放个人住房公积金贷款，并应留足备付准备金，可将50％以内的住房公积金结余资金用于发放项目贷款。
4.1.3公积金中心应将项目贷款年度计蚶送同级财政、人民银行、银监部门，并应报上级住房公积金监管部门备案。
4.2建设项目确定
4.2.1公积金中心应从试点城市保障性住房建设计划中选择建设项目，报公积金管委会审议、试点城市人民政府审批，并由试点城市人民政府按程序报住房城乡建设部、财政部和人民银行。
4.2.2住房城乡建设部应会同财政部、人民银行等部门对建设项目进行审核确定。
4.3受委托银行确定
4.3.1公积金中心应在人民银行规定承办住房公积金业务的商业银行范围内选择受委托银行，报公积金管委会审议确定。
4.3.2公积金中心应与受委托银行协商一致，签订项目贷款委托协议。
4.4账户开立
4.4.1公积金中心应在受委托银行开立委托贷款账户。
4.4.2受委托银行应开立代收委托贷款账户。
5贷款受理、评审与审批
5.1贷款受理
5.1.1借款人应填写贷款申请表(附录M)，向公积金中心提出贷款申请，应提交下列资料：‘
1借款人资料
1)借款人为房地产开发企业的，提供企业法人营业执照；借款人为政府非营利性专门机构的，提供相关营业执照或事业单位法人证书；
2)技术监督部门年检合格的组织机构代码证；
3)国(地)税部门年检合格的税务登记证；
4)公司章程(房地产开发企业提供)；
5)验资报告(房地产开发企业提供)；
6)中国人民银行颁发并年审合格的贷款卡(证)；
7)房地产开发企业资质证书(房地产开发企业提供)；
8)基本户开户许可证；
9)法定代表人身份证件；
10)法定代表人身份证明书及签字或印鉴样本；
11)借款人为房地产开发企业的，提供公司章程规定的有权机构出具的同意申请项目贷款的决议；借款人为政府非营利性专门机构的，提供借款人上级主管部门出具的同意申请项目贷款的证明；
12)借款人近三年经审计的财务报表、最近—期的财务月报表；成立不足三年的，提供自成立以来的上述财务报表。
2建设项目资料
1)立项批复文件(附项目可行性研究报告)；
2)中标通知书(房地产开发企业提供)；
3)《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》或有权部门出具的相关许可承诺；
4)项目资本金证明(房地产开发企业提供)。
3贷款抵押资料
1)抵押物权属证明：以土地使用权、在建工程或房产作为抵押物的，应提供相关权属证明或有权部门出具的相关许可承诺；
2)抵押人为房地产开发企业的，提供公司章程规定的有权机构出具的同意抵押的决议；抵押人为政府非营利性专门机构的，提供上级主管部门出具的同意抵押的证明；
3)公积金中心或受委托银行认可的，具有相应资质的房地产评估机构出具的抵押物评估报告。
4公积金中心要求的其他资料。
5.1.2借款人、建设项目和抵押物符合下列条件时，公积金中心应予以受理：
1申请资料真实、完整、有效。
2借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况和信用良好，无不良记录，核心管理人员素质较高。
3借款人为房地产开发企业的，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20％。
4建设项目已列入保障性住房建设规划或当地保障性住房年度建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》或有权部门已出具相关许可承诺。
5城市棚户区改造安置用户建设项目，抵押物和拆迁补偿资金已经落实。
6试点城市人民政府已明确项目贷款还款来源，并以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，房地产开发企业作为借款人的，建设项目贷款抵押率不高于80％。抵押率应按下式计算：
贷款金额
抵押率=————————×100%（5.1.2）
抵押物评估价值
5.2贷款调查及评价
5.2.1公积金中心应明确相关业务部门对建设项目、抵押物进行调查评价，也可按项目委托贷款协议的约定，委托受委托银行协助进行调查评价工作，并由受委托银行独立提供调查评价建议。
5.2.2借款人为房地产开发企业的，公积金中心相关业务部门或受委托银行应对其进行调查评价。应包括下列内容：
l基本情况。主要包括借款人基本情况、产权状况、企业隶属及控制关系、法人治理结构、企业素质、对外投资、对外担保、资产抵押、财务制度建立、财务报表审计及经营管理规章制度等情况。
2财务情况。主要包括盈利能力和偿债能力等。
3资信情况。主要包括借款人信贷情况、逾期情况、欠息情况、不良信用记录情况和涉诉情况。
4发展情况。主要包括宏观经济形势及行业产业政策对企业的影响、行业特征及市场需求对企业的影响、企业自身的成长性及其抗风险能力等。
5.2.3公积金中心相关业务部门或受委托银行应对建设项目进行调查评价。应包括下列内容：
l项目概况和建设情况。主要包括项目地理位置，立项审批，资金来源，建设进度，项目设计、施工、监理单位等情况。对于城市棚户区改造安置用房建设项目，还应调查拆迁补偿资金的落实情况。
2项目市场情况。主要包括项目所在地区发展规划，城市基础设施及物业配套条件，项目周边自然和人文环境，供应对象，周边项目等。
3项目财务情况。主要包括：
1)项目投资预测分析。主要包括项目总投资、项目资金来源及运用情况。
2)项目偿债能力分析。主要包括销售收入、租金收入、其他偿还贷款资金来源和政府落实还款资金情况。
4风险情况。主要包括项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险，并针对风险因素提出防范风险措施。
5.2.4公积金中心相关业务部门或受委托银行应对抵押物进行调查评价。应包括下列内容：
1抵押物合法性。主要包括抵押物权属、抵押登记情况，抵押物有无涉诉、查封、纠纷等情况。
2抵押物价值。主要包括抵押物评估机
5.2.5公积金中心相关业务部门应对借款人、建设项目、抵押物等调查评价情况，并结合受委托银行建议，提出综合评价意见。
5.3贷款评审与审批
5.3.1公积金中心应成立项目贷款评审委员会，对其相关业务部门出具的综合评价意见进行评审，形成建设项目评审报告和项目贷款抵押评审报告。评审应包括下列内容：
1建设项目评审。主要包括：
1)借款人应产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务和信用状况良好，无不良记录；
2)项目应选址合理，配套齐全，居民生活条件便利，规划设计符合法律、法规和节能省地环保的标准，项目设计、施工、监理单位资质符合要求；
3)项目投资构成应清晰，估算合理；
4)对于城市棚户区改造安置用房项目，拆迁补偿资金应足额落实；
5)对于经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房项目，项目收入应足额偿还贷款本息；对于政府投资的公共租赁住房项目，应落实政府还款责任；
6)借款人为房地产开发企业的，项目资本金不应低于项目总投资的20％；
7)项目立项、土地、规划等应办理相关审批手续，项目风险应可控。
2抵押物评审。应主要包括：
1)抵押物应无法律纠纷，产权清晰；
2)抵押物评估价值应合理。借款人为房地产开发企业的，建设项目贷款抵押率不高于80％。
5.3.2项目贷款风险应由公积金中心承担，公积金中心经评审认为项目贷款存在较大风险的，应拒绝借款人的贷款申请；评审通过的。公积金中心应将建设项目评审报告和项目贷款抵押评审报告书面征求同级财政部门同意后，提交公积金管委会审议，报请当地城市人民政府批准。
6贷款签约与发放
6.1签订合同
6.1.1公积金中心与受委托银行和借款人应协商一致，共同签订项目贷款借款合同；抵押人和抵押权人应协商一致，签订项目贷款抵押合同。
6.1.2公积金中心应将项目贷款借款合同及项目贷款抵押合同复印件送同级财政部门留存备查。
6.2办理抵押登记、保险手续
6.2.1抵押人和抵押权人应到抵押登记机构办理抵押登记手续。
6.2.2抵押人和抵押权人协商一致的，抵押人应按约定办理抵押物保险手续。
6.3办理资金监管手续
6.3.1受委托银行应为借款人开立资金监管账户，并应将资金监管账户信息书面反馈公积金中心。
6.3.2公积金中心与受委托银行和借款人应协商一致，共同签订建设项目资金封闭管理协议。
6.4贷款发放
6.4.1公积金中心应按下列规定审查贷款发放条件：
1借款人为房地产开发企业的，项目资本金应按计划到位。
2建设项目应取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
3建设项目工程实际进度应与已投入建设资金相匹配。
4应办理完成抵押登记手续。采取分次抵押、分次放款的，公积金中心应调查借款人追加的抵押物，并应办理相应的抵押登记手续。
6.4.2审查通过后，资金划拨应按下列程序办理：
1公积金中心向受委托银行发出项目贷款放款通知。
2受委托银行应确认借款人项目资本金按计划到位信息、抵押登记手续办理信息真实完整，并应与放款通知和运行监管系统传来的收到该通知的确认信息等相关信息核对无误后，将核对回执送公积金中心。
3公积金中心应将项目贷款资金从委托贷款账户划拨至代收委托贷款账户。受委托银行应将资金划拨回执送公积金中心。
4受委托银行在收到项目贷款资金后1个工作日内，应将代收委托贷款账户的项目贷款资金划拨至资金监管账户，并应将借据等相关会计凭证资料送公积金中心。
5公积金中心应依据放款通知、资金划拨回执、借据等相关会计凭证资料，核对记账信息，并应登记项目贷款明细账。
7资金封闭管理
7.1资金流入管理
7.1.1公积金中心和受委托银行应对建设项目全部流入资金进行全程封闭管理。受委托银行应向公积金中心逐笔报告资金流人情况。
7.1.2下列资金应全部存入资金监管账户：
1借款人项目贷款资金。
2经济适用住房、城市棚户区改造项目安置用房销售(预售)收入。
3经同级财政部门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入。
4借款人用于项目建设和偿还贷款的其他资金。
7.1.3受委托银行在办妥入账手续后，应将进账单据复印件送公积金中心。
7.2资金流出管理
7.2.1公积金中心和受委托银行应对建设项目流出资金进行全程封闭管理。按约定受委托银行应向公积金中心逐笔出具资金支付建议。
7.2.2项目贷款本息还清前，资金监管账户的资金应只用于项目建设或偿还项目贷款本息。借款人支付资金监管账户资金用于项目建设，应按下列程序办理：
1借款人应向公积金中心提交资金支付申请及用款证明资料、监理单位确认的工程进度证明等材料。
2公积金中心收到借款人的支付申请，应审查用款证明资料的完整性、真实性、有效性，并确认资金支付与工程实际进度是否匹配。委托受委托银行审查支付申请的，受委托银行应调查支付事项，并应出具资金支付建议。
3公积金中心应向受委托银行发出建设项目资金拨付通知。
4受委托银行在确认该笔支付内容真实完整，依据建设项目资金拨付通知，在与运行监管系统传来的收到该通知的确认信息等相关信息核对无误后，应为借款人办理资金拨付手续，将资金从资金监管账户拨付至交易对手账户，同时将资金拨付凭证资料复印件送公积金中心。
7.2.3公积金中心应与受委托银行逐笔核对资金监管账户资金的流出和余额情况。
8贷后管理
8.1贷款本息回收
8.1.1借款人应按项目贷款借款合同约定还本付息。公积金中心和受委托银行应督促借款人按约定还本付息，借款人也可按项目贷款借款合同约定提前偿还项目贷款本金，贷款结清时，利随本清。
8.1.2受委托银行应严格按照项目贷款借款合同的约定，办理项目贷款结息手续，将结息情况送公积金中心。
8.1.3受委托银行收妥借款人还款资金后，应在1个工作日内将贷款本金和利息从代收委托贷款账户划入委托贷款账户，并将还款凭证送公积金中心。
8.1.4公积金中心应依据还款凭证，核对贷款本金、利息回收信息，登记项目贷款明细账。
8.1.5贷款本息结清的，受委托银行应向公积金中心和借款人出具项目贷款本息结清证明。公积金中心确认后，应向受委托银行发出建设项目解除资金监管通知，由受委托银行解除对资金监管账户的监管。
8.2抵押物管理
8.2.1抵押权人与抵押人应按抵押合同约定，妥善管理抵押物：
1抵押人应妥善对抵押物进行占有、保管和维修保养，合理使用抵押物，维持抵押物完好，按时缴纳与抵押物相关的各项税费。
2抵押权人应有权对抵押物进行检查。
3抵押人委托或同意第三方占有、保管、使用抵押物的，应征得公积金中心、受委托银行的书面同意，告知该第三方抵押权的存在，并要求其保持抵押物的完好，接受抵押权人对抵押物的检查。
4因抵押物原因造成人身或财产损害的，应由抵押人自行承担赔偿责任。
8.2.2公积釜中心应严格控制抵押物解押行为，并应确保抵押担保足额、有效。
8.2.3抵押人需解押抵押物的，应按下列程序办理：
1抵押人向公积金中心提交项目贷款抵押物解押申请(附录N)，申请抵押物解押。
2公积金中心受理抵押物解押申请，应对下列内容进行审查：
1)借款人已按项目贷款借款合同的约定，办理还款手续；
2)注销抵押登记后，借教人为房地产开发企业的，建设项目贷款抵押率不得超过80％。
3受委托银行作为抵押权人的，公积金中心向受委托银行发出同意抵押物解押通知(附录P)。
4抵押权人和抵押人办理注销抵押登记手续。
8.3逾期催收
8.3.1项目贷款发生逾期时，公积金中心应向借款人发出逾期催收书面通知，督促归还贷款本息。
8.3.2受委托银行可按项目贷款委托协议的约定，向借款人发出逾期催收书面通知，督促借款人归还贷款本息，并应将逾期催收书面通知及回执送至公积金中心。
8.3.3公积金中心和受委托银行可按约定采取其他方式进行逾期催收。
8.4贷后检查
8.4.1公积金中心至少应按季度对借款人、建设项目和抵押物情况进行贷后检查。
8.4.2公积金中心可按项目贷款委托协议的约定，委托受委托银行协助进行贷后检查，并由受委托银行独立提供贷后检查评价建议。
8.4.3公积金中心或受委托银行对借款人的贷后检查，应包括下列内容：
l基本情况。主要包括借款人基本资料年检情况、借款人经营状况和借款人重大事项等。
2资信情况。主要包括借款人金融机构信贷余额、逾期贷款余额、欠息、不良信用记录等。
3财务状况。主要包括财务报表出具的及时性、财务报表的完整性和合规性以及主要财务数据的变化情况等。
8.4.4公积金中心或受委托银行对建设项目的贷后检查，应包括下列内容：
1项目建设情况。主要包括形象进度是否与计划一致，是否出现重大设计诃整、规划调整、伤亡事故等影响项目的不利因素。
2投资进度与建设进度匹配性。主要包括投资资金是否出现挪用，以及形象进度是否与投资进度匹配等。
3项目销售或租赁情况。主要包括项目销售(租赁)率、销售(租赁)收入还款情况、销售(租赁)价格变动情况等。
8.4.5公积金中心或受委托银行对抵押物的贷后检查，应包括下列内容：
1抵押物状态检查。主要包括抵押物是否出现损毁、拆迁、转让或出租等状况。
2抵押物权属检查。通过与抵押登记机构核实抵押登记的有效性。
3抵押物价值变化情况。是否出现导致房地产价格迅速下降的因素，并分析对抵押物价值的影响程度。
8.4.6公积金中心应对项目贷款情况进行分析，对借款人偿还贷款本息的可能性进行评估，并根据分析和评估结果，采取有效措施，加强风险管理，保证资金安全。
8.4.7公积金中心应综合借款人、建设项目、抵押物等检查评价情况及受委托银行检查评价建议，出具项目贷后检查报告。
8.5风险处置
8.5.1公积金中心应对贷后检查报告和受委托银行检查评价建议进行综合分析。
8.5.2当出现影响项目贷款安全的不利情形时，公积金中心应对项目贷款进行重新评价，并采取停止支付、提前收回贷款、直接扣划贷款本息、法律诉讼回收等措施进行风险处置。
8.5.3对不能按期偿还贷款本息的，应按下列规定进行处置：
l经济适用住房和棚户区改造项目安置用房贷款不能按期收回的，公积金中心和受委托银行依法处置抵押资产偿还贷款，仍不足偿还的，申请试点城市人民政府进行妥善处理。
2政府投资的公共租赁住房项目贷款不能按期偿还的，由试点城市人民政府列入本级财政预算，负责落实偿还贷款资金。
8.6档案管理
8.6.1公积金中心和受委托银行应建立项目贷款档案管理制度，将建设项目和项目贷款过程中的资料专门归档，确保项目贷款档案安全、完整和有效利用。
8.6.2公积金中心应及时将借款人资料、项目资料、抵押资料、审核审批资料、合同协议、会计凭证、检查报告等资料归档(附录Q)。
8.7统计分析
8.7.1公积金中心应对项目贷款情况进行统计分析，主要包括贷款情况统计、还款情况统计、支付情况统计、建设情况统计、租售情况统计。
8.7.2公积金中心应每年向公积金管委会汇报项目贷款运行情况。
9台账管理
9.0.1公积金中心应建立建设项目管理台账(附录R)、项目贷款抵押物管理台账(附录S)、建设项目资金封闭管理台账(附录T)等项目贷款管理相关台账。属于公共租赁住房的，还应建立资产管理台账(附录U)。
9.0.2公积金中心应在相关台账中及时、准确、完整登记项目贷款相关信息，保证实物资产、台账和资金账之间账账相符、账实相符。
二、【市场动态】
2011年1-8月全国房地产运行数据点评
1-8月全国商品房销售面积6.0亿平米,同比上升13.6%,升幅与1-7月持平,累计销售额3.33万亿。其中,1-8月住宅销售面积5.35亿平米,同比上升13.1%。8月份当月住宅销售面积同比增长14%,销售额增幅24.1%,较7月份39.3%的增幅有所回落,环比7月基本持平。从城市情况来看,由于去年同期销量回升,8月统计的15个主要城市销售总面积同比下降约10%,较7月份约14%的增幅明显回落。一、二线城市销售面积同比升幅低于全国水平,估计8月份三、四线城市的同比增幅在20%左右,增幅与7月基本相当。从环比情况来看,7月份各城市新房和二手房销量有升有降,波幅在10%左右,绝对量仍在低位。统计的7个城市的平均库存较前一个月继续小幅上升,主要城市的去化速度依旧没有改善。单月新开工增速高位回落,8月当月新开工面积1.67亿平米,同比上升32%,较7月份的34%略有回落,但增速仍然较高。1-8月全国商品房新开工面积13.2亿平米,同比增长25.8%,增幅较上个月增加0.9个百分点。今年以来新开工增速始终维持在高位,而7、8月份增速均超过了30%,保障房的开工可能是开工增速维持高位的原因。
投资增速小幅回落,1-8月全国商品房开发累计投资额3.78万亿,同比增长33.2%,较7月下降0.4个百分点。8月单月投资额同比下降31.6%,增速较7月下降4.9个百分点,但还没有出现像08年那样增速明显下台阶的情况。今年以来全国商品房施工面积增速持续回落,从年初的39%降至8月份的30.5%,同时从地产上市企业的中报来看,企业在二季度已经明显收缩了投资支出,全国商品房投资增速偏高可能由于统计的原因,8月投资增速回落符合预期。
开发企业资金来源增速略有回升。1-8月房地产开发企业资金来源5.47万亿,同比增长23.4%,较上月回升0.3个百分比,资金来源增速连续三个月回升。其中贷款资金增幅为5.4%,增速较7月份继续回落;1-8月其他资金来源增幅21.5%,较7月上升1.1个百分点;8月份自有资金增速略有回落,增速为33.8%。另外,资金来源中利用外资增幅继续维持在高位,1-7月累计资金来源633亿元,增幅为71%。
8月份全国的销售增速下降,投资和开工增速小幅回落但仍在高位,政策短期难以松动。在9、10月份供给增加后新房价格的调整压力较大,同时需求“抄底”的动力也依然存在,我们认为新盘合理定价后销量上升的概率较大,9、10月份的传统旺季能否迎来去化率的上升仍需观察,因此短期对于房地产板块中性偏乐观。（文∕兴业证券）
洛阳市1～8月房地产开发情况
1～8月完成房地产投资79亿元，与去年同期相比增长41.6%，占年度计划完成投资92亿元的85.87%；商品房新开工面积440万平方米，与去年同期相比增长36%，占年度计划新开工面积450万平方米的97.78%；商品房施工面积1700万平方米，与去年同期相比增长31%，占年度计划达到施工面积1650万平方米的103.03%；商品房竣工面积280万平方米，与去年同期相比增长15%，占年度计划完成商品房竣工面积420万平方米的66.67%；销售面积209万平方米，与去年同期相比上升8.11%。
(开发办)
三、【专家视点】
频施“缓兵计”
二三线城市限购“扩容”阻力何在?
继浙江台州拉开二、三线城市限购序幕后，限购名单一直难以“扩容”，近日只有浙江衢州市推出限购第四套房子的“限购令”。为揭开谜团，“新华视点”记者追踪调查发现，目前部分二、三线城市遇到限购政策“绕道走”，试图用“限价”代替“限购”，这个新动向值得关注。
那么，楼市限购“扩容”阻力何在？破解之道究竟在哪里？
限购“扩容”：部分地方频施“缓兵计”
近日，广东省韶关市住建局正忙于约谈一些开发商，要求开发商控制新建住房涨价幅度。
“这是因为韶关市房价引起了国家相关部门和社会的高度关注。”韶关市住建局副局长何平良说。根据国家统计局公布的70个大中城市住房销售价格数据，韶关市5月份房价指数环比涨幅排名第一。
为此，韶关市政府近期发布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，从9月18日起，开发商如果存在“申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%”等3种涨价行为，将招致暂缓备案和发放商品房预售许可证等处罚。
“这种限价方法规避了被纳入限购名单的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计。”广州市社科院研究员彭澎说。根据住建部给出二、三线城市限购的5项建议标准，韶关触及了“1月至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的”等标准，理应进行“限购”而非“限价”。
事实上，韶关并不是近期第一个被迫提出“限价”的城市。今年7月中旬，河北廊坊市就开始行政“限价”，要求对新建商品住房预售、销售价格进行限制；7月下旬，河北秦皇岛市政府约谈开发商，传递商品住房的销售价格上限约为7000元／平方米的信息；山东烟台市8月2日也出台“限价”规定，要求部分新建商品住房销售均价涨幅不能超过5%。
“尽管各地限价的内容、方式有所不同，但目前却正在成为阻挡‘限购令’落地的盾牌。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。据统计，7月份秦皇岛等城市房价同比涨幅在70个大中城市中靠前，甚至部分二、三线城市房价涨幅超过台州，但这些城市却更加青睐“限价”而非“限购”。这传递出地方政府试图“限价保量”的意图。
上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，由于住建部的5条限购标准具有一定模糊性，一些地方政府便以“模糊态度”应对，寻找各种理由来规避“限购令”，这种动向应引起国家有关部门重视。
限购阻力：“两头热中间冷”的利益博弈
记者调研发现，当下二、三线城市限购呈现“两头热中间冷”的特点，即中央政府重视、老百姓期盼，但一些地方政府却态度消极，处于“嘴上拥护、暗中抵触、不推不动”的观望状态。
对此，中国房地产学会副会长陈国强等学者解释说，房价背后存在复杂的社会再分配关系，特别是涉及地方政府的经济利益和政绩诉求。地方政府是否支持“限购令”，最大压力来源于土地、房产税及房地产业拉动的财政收入。
“如果韶关实行‘限购令’，当地房地产市场将会遭遇重创。”韶关市住建局相关负责人坦言，“韶关市今年承担了14000多户居民棚户区改造任务，近20亿元的改造资金缺口还需要市里通过土地出让等多渠道筹集解决。”
这位负责人分析说，从地方利益出发，选择“限价”的影响较小，但“限购”会直接减少成交量，土地就不好卖了，从而危及地方财政收入，担心地方经济“受不了”。
尽管一些地方政府不希望“入围”限购名单，但也在为能否完成年初提出的房价控制目标担忧。一些地方官员表示，当“限价”执行不力时，再推出“限购”也不迟，否则房价过高也会被上级部门约谈问责。
事实上，即便“入围”限购名单，也有部分地方在“暗度陈仓”。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，即便在二、三线城市中率先“限购”的台州市，也是“限新房不限旧房，限市区不限郊区”。
与台州相比，浙江衢州市近日发布的“限购令”更宽松，由“限三”变为“限四”，即在衢州市区有3套及以上房子的本地人，才不允许在市区买房。
而此前执行限购政策的一些省会城市，也为自己留下“松绑空间”。像石家庄市，限购范围是除了正定新区之外的主城区，同时放开了户籍制度。有关专家认为，“这是为了在满足限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。”
百姓期盼：坚守限购“扩容”借机“深度改革”
限购“扩容”箭在弦上却引而难发，凸显当下房地产市场调控的艰巨。在京、沪、穗等地，一些市民表示，限购“扩容”给楼市传递了一个明确的调控信号，打破了一些开发商“调控接近尾声”的幻想，这样政府就可以利用目前房地产市场胶着相持的时间，抓紧研究和制定楼市健康发展的“治本之策”。
“这需要住建部门加快明晰限购名单出台的时间表，不能有丝毫懈怠，防止限购政策进入疲劳期。”陈国强等学者表示，尽管与北京、上海、深圳等一线城市相比，二、三线城市限购在内容上、方式上会有所差别，但限购还是会有一定的效果。
“如果没有国家及时有效的监督，二、三线城市限购很容易流于形式。”不少市民认为，主管部门应强化监察职能，避免一些城市用变相手段弱化“限购令”政策，并对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障房建设滞后的城市严格问责，限期改正。
“不可否认，如果仅仅推行限购政策，楼市调控只是修修补补，从长远来看反而会把房地产问题埋得更深。”广东房地产协会蔡穗声会长坦言，毕竟依赖于行政手段解决市场问题，犹如“按下葫芦浮起瓢”，只有一时之效。“必须借‘限购令’换取的调控时间，加大保障房建设，加快推动房产税、土地财政等一系列配套改革，积极寻求治本之道。”(来源：新华网记者陈先锋、叶锋、赵瑞希)
1.0.1为规范住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动，保证资金安全，制定本规范。
1.0.2本规范适用于试点城市住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动。
1.0.3住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动，应符合住房公积金管理委员会审议、试点城市人民政府审批、住房公积金管理中心运作、受委托银行办理相关银行业务的原则。
1.0.4试点城市应明确专门机构，落实工作责任，强化风险控制，切实加强对住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动的管理。住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心、受委托银行、借款人应严格履行各自职责。
l.0.5住房公积金管理中心、受委托银行将项目贷款业务相关信息同步反映到项目贷款运行监管系统。部省两级相关部门通过运行监管系统对项目贷款业务进行全程实时监管和异常干预。
1.0.6住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2术语
2.0.1公积金管委会managementcom-mitteeofhousingprovidentfund
即住房公积金管理委员会，由试点城市成立的住房公积金管理的决策机构。
2.0.2公积金中心managementcenterofhousingprovidentfund
即住房公积金管理中心，由试点城市设立的负责住房公积金管理运作的机构。
2.0.3受委托银行agentbank
公积金管委会按照人民银行规定承办住房公积金业务的商业银行范围内确定的，办理项目贷款有关银行业务的商业银行。
2.0.4建设项目constructiveproject
经批准利用住房公积金贷款支持的保障性住房建设项目，包括经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房项目。
2.0.5项目贷款projectloan
即住房公积金支持保障性住房建设项目贷款。
2.0.6借款人borrower
经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设项目贷款的借款人，是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业；政府投资的公共租赁住房建设项目贷款的借款人，是政府非营利性的专门机构。
2.0.7运行监管系统operatingandmonitoringsystem
住房城乡建设部建设的项目贷款运行监管系统，部省两级相关部门通过其对项目贷款业务进行全程实时监管和异常干预。
2.0.8委托贷款账户entrustprojectloanaccount
公积金中心在受委托银行开立的，专门用于发放项目贷款和回收贷款本金、利息的存款账户。
2.0.9代收委托贷款账户intermediateaccountforprojectloan
受委托银行开立的，专门用于发放项目贷款、代收委托贷款本金、利息的过渡账户。
2.0.10资金监管账户fund-monitoringaccount
借款人在受委托银行开立的，接受公积金中心和受委托银行监管的存款账户。项目贷款资金、项目销售收入、经同级财政部门批准并通过预算拨付用于归还贷款公共租赁住房租金收入等与偿还项目贷款本息相关的资金，应全部存人资金监管账户。
2.0.11交易对手账户counterpartyaccount
借款人交易对手在商业银行开立的，用于接收借款公积金监管账户支付项目建设相关费用的存款账户。
3责任主体及业务职责
3.0.1公积金管委会主要业务职责应包括下列内容：
1审议并确定公积金中心报送的受委托银行和年度住房公积金归集使用财务收支计划。
2审议公积金中心报送的建设项目、贷款额度、建设项目评审报告(附录A)和项目贷款抵押评审报告(附录B)。
3审议公积金中心项目贷款年度计划执行情况。
3.0.2公积金中心应明确专门机构，配备专职人员，主要业务职责应包括下列内容：
1拟定受委托银行，编制年度住房公积金归集使用财务收支计划，拟定建设项目及贷款额度。
2受理项目贷款申请，对借款人信用、建设项目、抵押物进行调查评价，并出具建设项目评审报告和项目贷款抵押评审报告。
3与受委托银行签订项目贷款委托协议(附录c)，与受委托银行、借款人签订项目贷款借款合同(附录D)、建设项目资金封闭管理协议(附录E)。公积金中心作为抵押权人的，与抵押人签订项目贷款抵押合同(附录F)；也可委托受委托银行作为抵押权人与抵押人签订项目贷款抵押合同。
4在受委托银行开立委托贷款账户，及时足额拨付贷款资金。
5对建设项目相关资金实施全程封闭管理，受理并批准借款人支付申请(附录G)，向受委托银行发送资金拨付通知(附录H)。
6催收逾期项目贷款。
7定期进行贷后检查，形成检查报告(附录J)。
8贷款本息结清的，向受委托银行发送解除建设项目资金监管的通知(附录K)。
9做好项目贷款的会计核算和财务管理工作。
10按约定与抵押人办理抵押登记、注销抵押登记手续，对抵押物进行管理。
11做好项目贷款档案资料的收集、整理、保管等工作，确保档案安全完整。
3.0.3受委托银行主要业务职责应包括下列内容：
1与公积金中心签订项目贷款委托协议，与公积金中心、借款人签订项目贷款借款合同、建设项目资金封闭管理协议，对建设项目相关资金实施全程封闭管理。受委托银行作为抵押权人的，与抵押人签订项目贷款抵押合同。
2开立代收委托贷款账户，为公积金中心开立委托贷款账户，为借款人开立资金监管账户，按要求发放项目贷款，完成计息、结息、查询和对账工作，并及时向公积金中心报告账户资金变动情况。
3按约定协助对借款人、建设项目、抵押物进行调查评价，并向公积金中心提供建议。
4按照公积金中心的委托放款通知(附录L)，办理贷款发放手续。
5按约定协助公积金中心受理借款人项目贷款资金支付申请，向公积金中心提交资金支付建议。
6对贷款归还事项进行账务处理，将收回的贷款本息划入公积金中心开立的委托贷款账户，并向公积金中心报告借款人还款金额、时间以及尚未归还的贷款本息。
7对资金监管账户的资金实施逐笔结算，办理资金支付和回收手续。
8按约定协助公积金中心进行贷后检查，向公积金中心提供检查情况建议。
9按约定协助公积金中心办理逾期贷款催收等相关工作。
10按照公积金中心的通知，办理解除建设项目资金监管手续。
11按约定与抵押人办理抵押登记、注销抵押登记手续，协助公积金中心对抵押物进行管理。
12做好项目贷款档案资料的收集、整理、保管等工作，确保档案安全完整。
4建设项目和受委托银行确定
4.1项目贷款年度计划确定
4.1.1公积金中心应将项目贷款年度计划纳入年度住房公积金归集使用财务收支计划。并应报公积金管委会审议确定。
4.1.2公积金中心应保证缴存职工提取住房公积金和发放个人住房公积金贷款，并应留足备付准备金，可将50％以内的住房公积金结余资金用于发放项目贷款。
4.1.3公积金中心应将项目贷款年度计蚶送同级财政、人民银行、银监部门，并应报上级住房公积金监管部门备案。
4.2建设项目确定
4.2.1公积金中心应从试点城市保障性住房建设计划中选择建设项目，报公积金管委会审议、试点城市人民政府审批，并由试点城市人民政府按程序报住房城乡建设部、财政部和人民银行。
4.2.2住房城乡建设部应会同财政部、人民银行等部门对建设项目进行审核确定。
4.3受委托银行确定
4.3.1公积金中心应在人民银行规定承办住房公积金业务的商业银行范围内选择受委托银行，报公积金管委会审议确定。
4.3.2公积金中心应与受委托银行协商一致，签订项目贷款委托协议。
4.4账户开立
4.4.1公积金中心应在受委托银行开立委托贷款账户。
4.4.2受委托银行应开立代收委托贷款账户。
5贷款受理、评审与审批
5.1贷款受理
5.1.1借款人应填写贷款申请表(附录M)，向公积金中心提出贷款申请，应提交下列资料：‘
1借款人资料
1)借款人为房地产开发企业的，提供企业法人营业执照；借款人为政府非营利性专门机构的，提供相关营业执照或事业单位法人证书；
2)技术监督部门年检合格的组织机构代码证；
3)国(地)税部门年检合格的税务登记证；
4)公司章程(房地产开发企业提供)；
5)验资报告(房地产开发企业提供)；
6)中国人民银行颁发并年审合格的贷款卡(证)；
7)房地产开发企业资质证书(房地产开发企业提供)；
8)基本户开户许可证；
9)法定代表人身份证件；
10)法定代表人身份证明书及签字或印鉴样本；
11)借款人为房地产开发企业的，提供公司章程规定的有权机构出具的同意申请项目贷款的决议；借款人为政府非营利性专门机构的，提供借款人上级主管部门出具的同意申请项目贷款的证明；
12)借款人近三年经审计的财务报表、最近—期的财务月报表；成立不足三年的，提供自成立以来的上述财务报表。
2建设项目资料
1)立项批复文件(附项目可行性研究报告)；
2)中标通知书(房地产开发企业提供)；
3)《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》或有权部门出具的相关许可承诺；
4)项目资本金证明(房地产开发企业提供)。
3贷款抵押资料
1)抵押物权属证明：以土地使用权、在建工程或房产作为抵押物的，应提供相关权属证明或有权部门出具的相关许可承诺；
2)抵押人为房地产开发企业的，提供公司章程规定的有权机构出具的同意抵押的决议；抵押人为政府非营利性专门机构的，提供上级主管部门出具的同意抵押的证明；
3)公积金中心或受委托银行认可的，具有相应资质的房地产评估机构出具的抵押物评估报告。
4公积金中心要求的其他资料。
5.1.2借款人、建设项目和抵押物符合下列条件时，公积金中心应予以受理：
1申请资料真实、完整、有效。
2借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况和信用良好，无不良记录，核心管理人员素质较高。
3借款人为房地产开发企业的，实收资本不低于人民币1000万元，具有按期偿还贷款本息的能力，项目资本金不低于项目总投资的20％。
4建设项目已列入保障性住房建设规划或当地保障性住房年度建设计划和土地供应计划，已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》或有权部门已出具相关许可承诺。
5城市棚户区改造安置用户建设项目，抵押物和拆迁补偿资金已经落实。
6试点城市人民政府已明确项目贷款还款来源，并以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，房地产开发企业作为借款人的，建设项目贷款抵押率不高于80％。抵押率应按下式计算：
贷款金额
抵押率=————————×100%（5.1.2）
抵押物评估价值
5.2贷款调查及评价
5.2.1公积金中心应明确相关业务部门对建设项目、抵押物进行调查评价，也可按项目委托贷款协议的约定，委托受委托银行协助进行调查评价工作，并由受委托银行独立提供调查评价建议。
5.2.2借款人为房地产开发企业的，公积金中心相关业务部门或受委托银行应对其进行调查评价。应包括下列内容：
l基本情况。主要包括借款人基本情况、产权状况、企业隶属及控制关系、法人治理结构、企业素质、对外投资、对外担保、资产抵押、财务制度建立、财务报表审计及经营管理规章制度等情况。
2财务情况。主要包括盈利能力和偿债能力等。
3资信情况。主要包括借款人信贷情况、逾期情况、欠息情况、不良信用记录情况和涉诉情况。
4发展情况。主要包括宏观经济形势及行业产业政策对企业的影响、行业特征及市场需求对企业的影响、企业自身的成长性及其抗风险能力等。
5.2.3公积金中心相关业务部门或受委托银行应对建设项目进行调查评价。应包括下列内容：
l项目概况和建设情况。主要包括项目地理位置，立项审批，资金来源，建设进度，项目设计、施工、监理单位等情况。对于城市棚户区改造安置用房建设项目，还应调查拆迁补偿资金的落实情况。
2项目市场情况。主要包括项目所在地区发展规划，城市基础设施及物业配套条件，项目周边自然和人文环境，供应对象，周边项目等。
3项目财务情况。主要包括：
1)项目投资预测分析。主要包括项目总投资、项目资金来源及运用情况。
2)项目偿债能力分析。主要包括销售收入、租金收入、其他偿还贷款资金来源和政府落实还款资金情况。
4风险情况。主要包括项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险，并针对风险因素提出防范风险措施。
5.2.4公积金中心相关业务部门或受委托银行应对抵押物进行调查评价。应包括下列内容：
1抵押物合法性。主要包括抵押物权属、抵押登记情况，抵押物有无涉诉、查封、纠纷等情况。
2抵押物价值。主要包括抵押物评估机
5.2.5公积金中心相关业务部门应对借款人、建设项目、抵押物等调查评价情况，并结合受委托银行建议，提出综合评价意见。
5.3贷款评审与审批
5.3.1公积金中心应成立项目贷款评审委员会，对其相关业务部门出具的综合评价意见进行评审，形成建设项目评审报告和项目贷款抵押评审报告。评审应包括下列内容：
1建设项目评审。主要包括：
1)借款人应产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务和信用状况良好，无不良记录；
2)项目应选址合理，配套齐全，居民生活条件便利，规划设计符合法律、法规和节能省地环保的标准，项目设计、施工、监理单位资质符合要求；
3)项目投资构成应清晰，估算合理；
4)对于城市棚户区改造安置用房项目，拆迁补偿资金应足额落实；
5)对于经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房项目，项目收入应足额偿还贷款本息；对于政府投资的公共租赁住房项目，应落实政府还款责任；
6)借款人为房地产开发企业的，项目资本金不应低于项目总投资的20％；
7)项目立项、土地、规划等应办理相关审批手续，项目风险应可控。
2抵押物评审。应主要包括：
1)抵押物应无法律纠纷，产权清晰；
2)抵押物评估价值应合理。借款人为房地产开发企业的，建设项目贷款抵押率不高于80％。
5.3.2项目贷款风险应由公积金中心承担，公积金中心经评审认为项目贷款存在较大风险的，应拒绝借款人的贷款申请；评审通过的。公积金中心应将建设项目评审报告和项目贷款抵押评审报告书面征求同级财政部门同意后，提交公积金管委会审议，报请当地城市人民政府批准。
6贷款签约与发放
6.1签订合同
6.1.1公积金中心与受委托银行和借款人应协商一致，共同签订项目贷款借款合同；抵押人和抵押权人应协商一致，签订项目贷款抵押合同。
6.1.2公积金中心应将项目贷款借款合同及项目贷款抵押合同复印件送同级财政部门留存备查。
6.2办理抵押登记、保险手续
6.2.1抵押人和抵押权人应到抵押登记机构办理抵押登记手续。
6.2.2抵押人和抵押权人协商一致的，抵押人应按约定办理抵押物保险手续。
6.3办理资金监管手续
6.3.1受委托银行应为借款人开立资金监管账户，并应将资金监管账户信息书面反馈公积金中心。
6.3.2公积金中心与受委托银行和借款人应协商一致，共同签订建设项目资金封闭管理协议。
6.4贷款发放
6.4.1公积金中心应按下列规定审查贷款发放条件：
1借款人为房地产开发企业的，项目资本金应按计划到位。
2建设项目应取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
3建设项目工程实际进度应与已投入建设资金相匹配。
4应办理完成抵押登记手续。采取分次抵押、分次放款的，公积金中心应调查借款人追加的抵押物，并应办理相应的抵押登记手续。
6.4.2审查通过后，资金划拨应按下列程序办理：
1公积金中心向受委托银行发出项目贷款放款通知。
2受委托银行应确认借款人项目资本金按计划到位信息、抵押登记手续办理信息真实完整，并应与放款通知和运行监管系统传来的收到该通知的确认信息等相关信息核对无误后，将核对回执送公积金中心。
3公积金中心应将项目贷款资金从委托贷款账户划拨至代收委托贷款账户。受委托银行应将资金划拨回执送公积金中心。
4受委托银行在收到项目贷款资金后1个工作日内，应将代收委托贷款账户的项目贷款资金划拨至资金监管账户，并应将借据等相关会计凭证资料送公积金中心。
5公积金中心应依据放款通知、资金划拨回执、借据等相关会计凭证资料，核对记账信息，并应登记项目贷款明细账。
7资金封闭管理
7.1资金流入管理
7.1.1公积金中心和受委托银行应对建设项目全部流入资金进行全程封闭管理。受委托银行应向公积金中心逐笔报告资金流人情况。
7.1.2下列资金应全部存入资金监管账户：
1借款人项目贷款资金。
2经济适用住房、城市棚户区改造项目安置用房销售(预售)收入。
3经同级财政部门批准并通过预算拨付用于归还贷款的公共租赁住房租金收入。
4借款人用于项目建设和偿还贷款的其他资金。
7.1.3受委托银行在办妥入账手续后，应将进账单据复印件送公积金中心。
7.2资金流出管理
7.2.1公积金中心和受委托银行应对建设项目流出资金进行全程封闭管理。按约定受委托银行应向公积金中心逐笔出具资金支付建议。
7.2.2项目贷款本息还清前，资金监管账户的资金应只用于项目建设或偿还项目贷款本息。借款人支付资金监管账户资金用于项目建设，应按下列程序办理：
1借款人应向公积金中心提交资金支付申请及用款证明资料、监理单位确认的工程进度证明等材料。
2公积金中心收到借款人的支付申请，应审查用款证明资料的完整性、真实性、有效性，并确认资金支付与工程实际进度是否匹配。委托受委托银行审查支付申请的，受委托银行应调查支付事项，并应出具资金支付建议。
3公积金中心应向受委托银行发出建设项目资金拨付通知。
4受委托银行在确认该笔支付内容真实完整，依据建设项目资金拨付通知，在与运行监管系统传来的收到该通知的确认信息等相关信息核对无误后，应为借款人办理资金拨付手续，将资金从资金监管账户拨付至交易对手账户，同时将资金拨付凭证资料复印件送公积金中心。
7.2.3公积金中心应与受委托银行逐笔核对资金监管账户资金的流出和余额情况。
8贷后管理
8.1贷款本息回收
8.1.1借款人应按项目贷款借款合同约定还本付息。公积金中心和受委托银行应督促借款人按约定还本付息，借款人也可按项目贷款借款合同约定提前偿还项目贷款本金，贷款结清时，利随本清。
8.1.2受委托银行应严格按照项目贷款借款合同的约定，办理项目贷款结息手续，将结息情况送公积金中心。
8.1.3受委托银行收妥借款人还款资金后，应在1个工作日内将贷款本金和利息从代收委托贷款账户划入委托贷款账户，并将还款凭证送公积金中心。
8.1.4公积金中心应依据还款凭证，核对贷款本金、利息回收信息，登记项目贷款明细账。
8.1.5贷款本息结清的，受委托银行应向公积金中心和借款人出具项目贷款本息结清证明。公积金中心确认后，应向受委托银行发出建设项目解除资金监管通知，由受委托银行解除对资金监管账户的监管。
8.2抵押物管理
8.2.1抵押权人与抵押人应按抵押合同约定，妥善管理抵押物：
1抵押人应妥善对抵押物进行占有、保管和维修保养，合理使用抵押物，维持抵押物完好，按时缴纳与抵押物相关的各项税费。
2抵押权人应有权对抵押物进行检查。
3抵押人委托或同意第三方占有、保管、使用抵押物的，应征得公积金中心、受委托银行的书面同意，告知该第三方抵押权的存在，并要求其保持抵押物的完好，接受抵押权人对抵押物的检查。
4因抵押物原因造成人身或财产损害的，应由抵押人自行承担赔偿责任。
8.2.2公积釜中心应严格控制抵押物解押行为，并应确保抵押担保足额、有效。
8.2.3抵押人需解押抵押物的，应按下列程序办理：
1抵押人向公积金中心提交项目贷款抵押物解押申请(附录N)，申请抵押物解押。
2公积金中心受理抵押物解押申请，应对下列内容进行审查：
1)借款人已按项目贷款借款合同的约定，办理还款手续；
2)注销抵押登记后，借教人为房地产开发企业的，建设项目贷款抵押率不得超过80％。
3受委托银行作为抵押权人的，公积金中心向受委托银行发出同意抵押物解押通知(附录P)。
4抵押权人和抵押人办理注销抵押登记手续。
8.3逾期催收
8.3.1项目贷款发生逾期时，公积金中心应向借款人发出逾期催收书面通知，督促归还贷款本息。
8.3.2受委托银行可按项目贷款委托协议的约定，向借款人发出逾期催收书面通知，督促借款人归还贷款本息，并应将逾期催收书面通知及回执送至公积金中心。
8.3.3公积金中心和受委托银行可按约定采取其他方式进行逾期催收。
8.4贷后检查
8.4.1公积金中心至少应按季度对借款人、建设项目和抵押物情况进行贷后检查。
8.4.2公积金中心可按项目贷款委托协议的约定，委托受委托银行协助进行贷后检查，并由受委托银行独立提供贷后检查评价建议。
8.4.3公积金中心或受委托银行对借款人的贷后检查，应包括下列内容：
l基本情况。主要包括借款人基本资料年检情况、借款人经营状况和借款人重大事项等。
2资信情况。主要包括借款人金融机构信贷余额、逾期贷款余额、欠息、不良信用记录等。
3财务状况。主要包括财务报表出具的及时性、财务报表的完整性和合规性以及主要财务数据的变化情况等。
8.4.4公积金中心或受委托银行对建设项目的贷后检查，应包括下列内容：
1项目建设情况。主要包括形象进度是否与计划一致，是否出现重大设计诃整、规划调整、伤亡事故等影响项目的不利因素。
2投资进度与建设进度匹配性。主要包括投资资金是否出现挪用，以及形象进度是否与投资进度匹配等。
3项目销售或租赁情况。主要包括项目销售(租赁)率、销售(租赁)收入还款情况、销售(租赁)价格变动情况等。
8.4.5公积金中心或受委托银行对抵押物的贷后检查，应包括下列内容：
1抵押物状态检查。主要包括抵押物是否出现损毁、拆迁、转让或出租等状况。
2抵押物权属检查。通过与抵押登记机构核实抵押登记的有效性。
3抵押物价值变化情况。是否出现导致房地产价格迅速下降的因素，并分析对抵押物价值的影响程度。
8.4.6公积金中心应对项目贷款情况进行分析，对借款人偿还贷款本息的可能性进行评估，并根据分析和评估结果，采取有效措施，加强风险管理，保证资金安全。
8.4.7公积金中心应综合借款人、建设项目、抵押物等检查评价情况及受委托银行检查评价建议，出具项目贷后检查报告。
8.5风险处置
8.5.1公积金中心应对贷后检查报告和受委托银行检查评价建议进行综合分析。
8.5.2当出现影响项目贷款安全的不利情形时，公积金中心应对项目贷款进行重新评价，并采取停止支付、提前收回贷款、直接扣划贷款本息、法律诉讼回收等措施进行风险处置。
8.5.3对不能按期偿还贷款本息的，应按下列规定进行处置：
l经济适用住房和棚户区改造项目安置用房贷款不能按期收回的，公积金中心和受委托银行依法处置抵押资产偿还贷款，仍不足偿还的，申请试点城市人民政府进行妥善处理。
2政府投资的公共租赁住房项目贷款不能按期偿还的，由试点城市人民政府列入本级财政预算，负责落实偿还贷款资金。
8.6档案管理
8.6.1公积金中心和受委托银行应建立项目贷款档案管理制度，将建设项目和项目贷款过程中的资料专门归档，确保项目贷款档案安全、完整和有效利用。
8.6.2公积金中心应及时将借款人资料、项目资料、抵押资料、审核审批资料、合同协议、会计凭证、检查报告等资料归档(附录Q)。
8.7统计分析
8.7.1公积金中心应对项目贷款情况进行统计分析，主要包括贷款情况统计、还款情况统计、支付情况统计、建设情况统计、租售情况统计。
8.7.2公积金中心应每年向公积金管委会汇报项目贷款运行情况。
9台账管理
9.0.1公积金中心应建立建设项目管理台账(附录R)、项目贷款抵押物管理台账(附录S)、建设项目资金封闭管理台账(附录T)等项目贷款管理相关台账。属于公共租赁住房的，还应建立资产管理台账(附录U)。
9.0.2公积金中心应在相关台账中及时、准确、完整登记项目贷款相关信息，保证实物资产、台账和资金账之间账账相符、账实相符。
二、【市场动态】
2011年1-8月全国房地产运行数据点评
1-8月全国商品房销售面积6.0亿平米,同比上升13.6%,升幅与1-7月持平,累计销售额3.33万亿。其中,1-8月住宅销售面积5.35亿平米,同比上升13.1%。8月份当月住宅销售面积同比增长14%,销售额增幅24.1%,较7月份39.3%的增幅有所回落,环比7月基本持平。从城市情况来看,由于去年同期销量回升,8月统计的15个主要城市销售总面积同比下降约10%,较7月份约14%的增幅明显回落。一、二线城市销售面积同比升幅低于全国水平,估计8月份三、四线城市的同比增幅在20%左右,增幅与7月基本相当。从环比情况来看,7月份各城市新房和二手房销量有升有降,波幅在10%左右,绝对量仍在低位。统计的7个城市的平均库存较前一个月继续小幅上升,主要城市的去化速度依旧没有改善。单月新开工增速高位回落,8月当月新开工面积1.67亿平米,同比上升32%,较7月份的34%略有回落,但增速仍然较高。1-8月全国商品房新开工面积13.2亿平米,同比增长25.8%,增幅较上个月增加0.9个百分点。今年以来新开工增速始终维持在高位,而7、8月份增速均超过了30%,保障房的开工可能是开工增速维持高位的原因。
投资增速小幅回落,1-8月全国商品房开发累计投资额3.78万亿,同比增长33.2%,较7月下降0.4个百分点。8月单月投资额同比下降31.6%,增速较7月下降4.9个百分点,但还没有出现像08年那样增速明显下台阶的情况。今年以来全国商品房施工面积增速持续回落,从年初的39%降至8月份的30.5%,同时从地产上市企业的中报来看,企业在二季度已经明显收缩了投资支出,全国商品房投资增速偏高可能由于统计的原因,8月投资增速回落符合预期。
开发企业资金来源增速略有回升。1-8月房地产开发企业资金来源5.47万亿,同比增长23.4%,较上月回升0.3个百分比,资金来源增速连续三个月回升。其中贷款资金增幅为5.4%,增速较7月份继续回落;1-8月其他资金来源增幅21.5%,较7月上升1.1个百分点;8月份自有资金增速略有回落,增速为33.8%。另外,资金来源中利用外资增幅继续维持在高位,1-7月累计资金来源633亿元,增幅为71%。
8月份全国的销售增速下降,投资和开工增速小幅回落但仍在高位,政策短期难以松动。在9、10月份供给增加后新房价格的调整压力较大,同时需求“抄底”的动力也依然存在,我们认为新盘合理定价后销量上升的概率较大,9、10月份的传统旺季能否迎来去化率的上升仍需观察,因此短期对于房地产板块中性偏乐观。（文∕兴业证券）
洛阳市1～8月房地产开发情况
1～8月完成房地产投资79亿元，与去年同期相比增长41.6%，占年度计划完成投资92亿元的85.87%；商品房新开工面积440万平方米，与去年同期相比增长36%，占年度计划新开工面积450万平方米的97.78%；商品房施工面积1700万平方米，与去年同期相比增长31%，占年度计划达到施工面积1650万平方米的103.03%；商品房竣工面积280万平方米，与去年同期相比增长15%，占年度计划完成商品房竣工面积420万平方米的66.67%；销售面积209万平方米，与去年同期相比上升8.11%。
(开发办)
三、【专家视点】
频施“缓兵计”
二三线城市限购“扩容”阻力何在?
继浙江台州拉开二、三线城市限购序幕后，限购名单一直难以“扩容”，近日只有浙江衢州市推出限购第四套房子的“限购令”。为揭开谜团，“新华视点”记者追踪调查发现，目前部分二、三线城市遇到限购政策“绕道走”，试图用“限价”代替“限购”，这个新动向值得关注。
那么，楼市限购“扩容”阻力何在？破解之道究竟在哪里？
限购“扩容”：部分地方频施“缓兵计”
近日，广东省韶关市住建局正忙于约谈一些开发商，要求开发商控制新建住房涨价幅度。
“这是因为韶关市房价引起了国家相关部门和社会的高度关注。”韶关市住建局副局长何平良说。根据国家统计局公布的70个大中城市住房销售价格数据，韶关市5月份房价指数环比涨幅排名第一。
为此，韶关市政府近期发布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，从9月18日起，开发商如果存在“申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%”等3种涨价行为，将招致暂缓备案和发放商品房预售许可证等处罚。
“这种限价方法规避了被纳入限购名单的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计。”广州市社科院研究员彭澎说。根据住建部给出二、三线城市限购的5项建议标准，韶关触及了“1月至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的”等标准，理应进行“限购”而非“限价”。
事实上，韶关并不是近期第一个被迫提出“限价”的城市。今年7月中旬，河北廊坊市就开始行政“限价”，要求对新建商品住房预售、销售价格进行限制；7月下旬，河北秦皇岛市政府约谈开发商，传递商品住房的销售价格上限约为7000元／平方米的信息；山东烟台市8月2日也出台“限价”规定，要求部分新建商品住房销售均价涨幅不能超过5%。
“尽管各地限价的内容、方式有所不同，但目前却正在成为阻挡‘限购令’落地的盾牌。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。据统计，7月份秦皇岛等城市房价同比涨幅在70个大中城市中靠前，甚至部分二、三线城市房价涨幅超过台州，但这些城市却更加青睐“限价”而非“限购”。这传递出地方政府试图“限价保量”的意图。
上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，由于住建部的5条限购标准具有一定模糊性，一些地方政府便以“模糊态度”应对，寻找各种理由来规避“限购令”，这种动向应引起国家有关部门重视。
限购阻力：“两头热中间冷”的利益博弈
记者调研发现，当下二、三线城市限购呈现“两头热中间冷”的特点，即中央政府重视、老百姓期盼，但一些地方政府却态度消极，处于“嘴上拥护、暗中抵触、不推不动”的观望状态。
对此，中国房地产学会副会长陈国强等学者解释说，房价背后存在复杂的社会再分配关系，特别是涉及地方政府的经济利益和政绩诉求。地方政府是否支持“限购令”，最大压力来源于土地、房产税及房地产业拉动的财政收入。
“如果韶关实行‘限购令’，当地房地产市场将会遭遇重创。”韶关市住建局相关负责人坦言，“韶关市今年承担了14000多户居民棚户区改造任务，近20亿元的改造资金缺口还需要市里通过土地出让等多渠道筹集解决。”
这位负责人分析说，从地方利益出发，选择“限价”的影响较小，但“限购”会直接减少成交量，土地就不好卖了，从而危及地方财政收入，担心地方经济“受不了”。
尽管一些地方政府不希望“入围”限购名单，但也在为能否完成年初提出的房价控制目标担忧。一些地方官员表示，当“限价”执行不力时，再推出“限购”也不迟，否则房价过高也会被上级部门约谈问责。
事实上，即便“入围”限购名单，也有部分地方在“暗度陈仓”。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，即便在二、三线城市中率先“限购”的台州市，也是“限新房不限旧房，限市区不限郊区”。
与台州相比，浙江衢州市近日发布的“限购令”更宽松，由“限三”变为“限四”，即在衢州市区有3套及以上房子的本地人，才不允许在市区买房。
而此前执行限购政策的一些省会城市，也为自己留下“松绑空间”。像石家庄市，限购范围是除了正定新区之外的主城区，同时放开了户籍制度。有关专家认为，“这是为了在满足限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。”
百姓期盼：坚守限购“扩容”借机“深度改革”
限购“扩容”箭在弦上却引而难发，凸显当下房地产市场调控的艰巨。在京、沪、穗等地，一些市民表示，限购“扩容”给楼市传递了一个明确的调控信号，打破了一些开发商“调控接近尾声”的幻想，这样政府就可以利用目前房地产市场胶着相持的时间，抓紧研究和制定楼市健康发展的“治本之策”。
“这需要住建部门加快明晰限购名单出台的时间表，不能有丝毫懈怠，防止限购政策进入疲劳期。”陈国强等学者表示，尽管与北京、上海、深圳等一线城市相比，二、三线城市限购在内容上、方式上会有所差别，但限购还是会有一定的效果。
“如果没有国家及时有效的监督，二、三线城市限购很容易流于形式。”不少市民认为，主管部门应强化监察职能，避免一些城市用变相手段弱化“限购令”政策，并对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障房建设滞后的城市严格问责，限期改正。
“不可否认，如果仅仅推行限购政策，楼市调控只是修修补补，从长远来看反而会把房地产问题埋得更深。”广东房地产协会蔡穗声会长坦言，毕竟依赖于行政手段解决市场问题，犹如“按下葫芦浮起瓢”，只有一时之效。“必须借‘限购令’换取的调控时间，加大保障房建设，加快推动房产税、土地财政等一系列配套改革，积极寻求治本之道。”(来源：新华网记者陈先锋、叶锋、赵瑞希)
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