43期房地产开发信息
作者: 房产开发办 2009-12-03 15:56 查看次数： 次
一、【工作动态】
我市召开规范建设行为促进
房地产业健康发展大会
10月28日，我市召开规范建设行为促进房地产业健康发展大会。市委常委、副市长吴中阳，市人大副主任黄元元、市政协副主席谢留峰、市政府副市长史秉锐，市建委主任孟红兵，县（市）区建设局领导及全市设计、监理、施工、物业、房地产开发企业共400多人出席了会议。
会议通报了我市1～9月份房地产市场运行情况；通报了全市房地产业十大违法违规典型案例。建设系统相关委局就如何规范建设行为，支持房地产业发展进行发言。市委常委、常务副市长吴中阳指出，做好房地产开发工作，要着力增强责任感和使命感，坚持改善民生和发展相结合，坚持近期和长远打算相结合，坚持依法行政和制度创新相结合，加强诚信建设，切实履行开发企业的社会责任，树立行业良好形象。
副市长史秉锐就如何规范开发建设行为，促进房地产业健康发展提出了以下要求：
一是要全面把握当前我市房地产业所面临的形势，增强加快发展的紧迫感。
我市的房地产业经过二十几年的发展，目前全市房地产企业已达378家，物业企业223家，由此带动了建筑企业也发展到438家。在我市新区建设和老城改造方面做了大量卓有成效的工作，自身也得到了有效的快速发展，已逐渐发展成为我市重要的经济支柱之一。但是同时我们也应该看到，房地产业的发展也像其他产业一样，不断地经受市场经济的磨练。尤其是去年以来，受金融危机的影响和冲击，出现部分经济指标特别是房地产指标不稳甚至是下滑的倾向。从全国的情况来看，今年1-8月份全国完成房地产开发投资达到21147亿元，同比增长14.7%，房屋施工面积达到26.29亿平方米，同比增长13.5%，商品房销售面积49416万平方米同比增长42.9%。70个大中城市，房屋价格同比上涨2.0%，呈现了量价齐升的态势。从刚才通报的我市1～9月份房地产情况来看，回升势头较好，我们应随时把握全国房地产业发展趋势，进一步增强对发展洛阳房地产业的信心和决心。当前我们洛阳房地产业，还有自己独特有利的条件。第一是洛阳新区的重新定位，为我们房地产业发展提供了新一轮巨大的空间。今年初省委省政府提出了建设发展洛阳新区的要求，从新划定了洛阳新区480万平方公里，在未来几年、十几年甚至更长时间都是一个难得的发展契机。第二是我市城镇化进程的不断加快，为房地产的发展带来了新的机遇。按照省委省政府的规划，到2012年中原城市的城市化率将达到1.5%以上，全省的城镇化率将以每年1.7%速度增长，大批非城市人口逐步汇集到城市生活和发展，将会不断增加房地产需求。我市专门出台了鼓励农民双放弃进城创业就业的相关政策，鼓励在城区已经有就业的或者创业的项目包括准备到城区就业和创业的人员，放弃宅基地，放弃责任田，政府拿钱给予一定的奖励性补助。随着这些政策的实施，对于我市的市县城也包括中心镇的人口集聚也起到很好的推动作用。再一个是发达地区产业的调整，将会有一部分劳动密集型的产业向中西部地区转移，进而带动房地产业的消费特别是居住性消费的增加。第三是民生及居住条件的不断改善，为房地产业发展带来了新的市场需求。完善住房保障体系是促进社会和谐的重要的内容，近年来国家在调整住房供应结构、稳定住房价格、建立保障制度方面出台了一系列政策。播出专款用于廉租房建设和廉租房租金补贴的发放，建立了土地供应的绿色通道。我市对经济适用房和廉租房建设采用土地划拨的方式，进行市场化运作，由企业进行开发，政府予以支持和让利，共同解决中低收入人群的住房问题。去年国务院提出争取用三年时间基本解决城市低收入、困难家庭的住房及棚户区改造的问题，我市提出三年建设180万平方米，这些也都为我们房地产企业参与建设提供了空间。另一方面，从商业地产的市场需要来看，随着人们收入和生活水平的提高，对规划科学建设精细、环境优美、服务功能齐全的楼盘小区需求量更大。从我市前9个月住房销售情况来看，需求在上升，而房地产的投放量、商品房的投放量，却在下降。这一升一降带来的信息和商机值得我们认真研究和行动。
二是要充分认清我市建设和房地产业发展中存在的突出问题,增强规范发展科学发展的责任感。
近年来我市的建设秩序和房地产开发秩序总体是好的，通过政策调整和市场调整的整顿，行业存在的普遍问题得到了有效解决。但是同时我们应该清醒的看到，目前我市建设行为和房地产发展秩序中存在许多突出问题。一是个别党政机关、科研机构、企事业单位不按规定申报审批，违规建设；二是少数企业批少建多、批低建高、擅自提高容积率、降低绿地率；三是个别企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、工程质量差；四是违规销售、恶意炒作、囤积土地、哄抬房价；五是招标投标人规避招标、虚假招标、围标串标、转包和违法分包；六是违规征地拆迁、损害群众利益、破坏生态环境、安全责任不落实。市委、市政府已引起高度重视，今年9月19号，省委常委市委书记连维良书记专门召开了党政联席会议，对规范建设行为和房地产市场秩序提出了要求。今年6月份中纪委监察部专门召开了关于认真治理工程建设及房地产开发土地管理等五个领域突出问题的专题会议，同时建设部和监察部也专门召开了治理违法规划以及擅自调整容积率专题会议，在全国范围内进行专项治理。在土地和矿产资源开发领域重点加强对新上项目执行土地管理法律法规和节约土地政策的监督和检查。加大对违规办理土地和立项审批手续的审核，以及泄露内部信息和内幕交易信息的处罚处理。目前我市的房地产企业虽然有378家，一级资质的只有1家，二级资质的只有11家，暂定资质的达到了168家，许多企业长期没有项目，还有一些企业拿到项目、拿到地以后长期没有动，原因非常多。但主要原因是市场不规范。这次下发的《征求意见稿》讲的很明确，规范建设行为和房地产开发秩序包括所有的建设行为和开发行为，首先是党政机关、事业单位、科研院所、大专院校，包括国有企业，只要从事建设行为都要依法依政策按照规定程序审批，不能擅自为之。在这一方面党政机关事业单位应该起到良好的带头作用，有的人讲我不是房地产企业我违什么法，你在你单位盖办公楼，你盖厂房，你做绿地都要有一定的程序，都要按照一定的规定程序进行审批。在规范建设行为方面，对于违法违规的，涉及到机关、事业单位、科研院所的我们将按照干部人事管理权限直接处理或是建议予以党纪政纪处理，触犯刑法的将追究刑事责任。对于房地产企业要建立守法守信的登记制度，建立半年通报和每年的评比处理制度。包括三个层次，一是建立守法守信的登记制度，就是从现在开始每个企业由市建委牵头对你在建设开发过程中所有的行为全部登记在案，你是在土地中，还是在规划当中，还是在建设施工当中，在营销当中，只要出现违法违规的全部登记在案，每半年进行一次小结和通报。对典型的案例及时通报，每年进行一次处理。选择没有不良记录的优秀企业进行表彰，鼓励守法守信的企业；对违法以及不诚信记录最多的企业选取一定的比例，分类分级进行处理，最严重的处理是取消在洛阳参与开发建设的资格。
三是主动服务优化环境，推动我市房地产业上新台阶。
建设行为的规范，房地产秩序的规范，需要双规范，除了规范建设单位、开发企业、物业管理企业建设行为和市场秩序外，还要规范我们执法管理部门的执法行为，管理服务行为，这是规范建设行为规范房地产秩序的前提和保证。各职能部门一是要做好具体细节的服务；二是要做好营造环境的服务。细节的服务就是在具体的办证，审批解决具体困难问题方面的服务，而营造环境的服务就是加强管理规范秩序形成建设和建立房地产市场公平、公开、公正、诚信、健康的竞争发展条件和环境。
会上，市中房地产有限责任公司总经理杨杰代表全市开发企业发言；会议印发了《关于进一步规范我市建设及房地产开发秩序的意见（征求意见稿）》，进一步明确了规范我市建设及房地产开发市场管理措施及行政监督办法；还印发了中泰物业管理有限公司关沅峰的发言材料。
市房地产开发企业协会组织部分
会员单位赴江西学习考察
为加强我市房地产开发企业间的合作和交流，10月14日至21日，市城市建设综合开发办公室、市房地产开发企业协会联合组织赴江西南昌学习考察活动。考察组由市建委副主任李新志带队；市房地产协会会长薛永宽中途赴南昌迎候，同大家一起参与了后期学习考察活动；亚威、开拓、鑫杰、国瑞、新艺、宏居、景悦等12家企业负责人参加了此次活动。
南昌市是江西省省会，经济实力雄厚，城市基础设施完善，房地产业迅猛发展，初步形成了“一江两岸、南北两城，双城拥江”的城市发展新格局，被国家建设部授予“中国人居环境奖”。此次考察的梵顿会馆、洪城·比华利小区、保利国际高尔夫花园位于南昌市红谷滩新区，小区内道路规划科学，车辆、行人出行方便；房屋布局合理，容积率低于1.5；水资源丰富，将赣江等水系引入小区；植物设置多样且层次分明，品种优良。绿化率大于35%。考察人员看后颇有感触，深受启发，将部分成员座谈发言集于此处，与大家共享。
中泰房地产置业有限公司总经理薛永宽：洪城·比华利小区地下车库与道路相连，上面绿化覆盖，设计新颖，我将组织公司设计人员再来学习考察，将此技术引用到新开发项目中去。
鑫杰房地产置业有限公司总经理张杰：我们是一家小公司，能参与市房协组织的考察活动，与各开发企业老总一起开会，相互交流，是一次非常难能可贵的好机会。
新艺实业有限公司总经理张丽：接到市房协学习考察的通知，我是第一个报的名，这次考察活动安排的十分紧凑，考察地点选的准确，既开了眼界又长了知识。
景悦房地产开发有限责任公司总经理王保国：我们作为县里的开发公司，接到通知后派出两名同志参加考察，其目的就是要学习借鉴外地市先进经验，保利国际花园具有皇家气派，依山造势，充分利用了当地的河流、湖泊、滩地、树林、既节约成本又保护环境，非常值得借鉴。
国瑞置业有限公司总经理陈建东：这次学习考察活动既学习了南昌市房地产开发先进经验，又游览了江西自然风光，缅怀了革命先烈。希望协会每年分层次多组织几次这样的活动，吸引公司高层、中层、技术人员都能参加。
亚威置业有限公司总经理郑德超：作为洛阳较早发展的一家公司，我们与多家企业合作参与了洛阳城市建设，虽然大家比较熟悉，但是我非常愿意参加市房协组织的活动。
开拓房地产开发有限公司总经理张涵：红谷滩新区的三个开发项目各具特色，亮点突出，值得我们学习借鉴。
宏居公司总经理郭向涛、中房公司经理万峰、顺驰公司经理孙少波、帝豪公司经理潘志勇、祥安公司经理花金红、增凯公司总工周丽莉在此次活动中充分发挥青年骨干作用，互帮互助，展现出开发企业员工优良的品质和良好的个人素养。
考察团一行沿途参观了庐山、三清山、婺源自然风光，还专赴井冈山缅怀革命先烈，接受革命传统教育。
二、【政策宣传】
住房和城乡建设部制定
星级绿色建筑评价标识管理办法
一提到绿色建筑，人们就想到高投入、高科技，甚至以为多建些草坪、多种些树就是绿色建筑。究竟什么是绿色建筑？《绿色建筑评价标准》给出了明确的定义。
绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。主要包含三点，一是节能，这个节能是广义上的，包含了上面所提到的“四节”，主要是强调减少各种资源的浪费；二是保护环境，强调的是减少环境污染，减少二氧化碳排放；三就是满足人们使用上的要求，为人们提供“健康”、“适用”和“高效”的使用空间。可以说，这三个词就是绿色建筑概念的缩影：“健康”代表以人为本，满足人们使用需求；“适用”则代表节约资源，不奢侈浪费，不做豪华型建筑；“高效”则代表着资源能源的合理利用，同时减少二氧化碳排放和环境污染。
绿色建筑顺应时代发展的潮流和社会民生的需求，是建筑节能的进一步拓展和优化。绿色建筑在中国的兴起，是我国建立创新型国家的必然组成部分。
入选须经六大技术体系考核，等级由低至高分为三个星级
目前在我国绿色建筑和建筑节能发展迅速，有很多开发单位打出了绿色建筑、生态建筑的概念和口号，他们所依据的则是国外的一些评价标准，而这些标准并不一定适合于中国国情。
为此，建设部日前发布了《绿色建筑评价标识管理办法》(以下简称《办法》)及《绿色建筑评价技术细则》(以下简称《细则》)，正式启动了我国绿色建筑评价工作，结束了我国依赖国外标准进行绿色建筑评价的历史。该评价标识工作是经过官方认可的，具有唯一性。也就是说，今后，绿色建筑不是想叫就叫的，而是要经过权威评价并颁发标识。
依据《细则》，绿色建筑评价标识要从六大技术体系对住宅与公共建筑进行考核，即节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量及运营管理，并且根据考核内容对其六个方面执行标准的情况予以判定，并对六个方面的权重系数选择适宜的数据，最后予以归纳评价。
《办法》规定了绿色建筑等级由低至高分为一星级、二星级和三星级三个星级；审定的项目由建设部发布，并颁发证书和标志。
反对开发商投机取巧炒概念，自封绿色建筑原则上不承认
申请绿色建筑评价标识，本着自愿的原则，鼓励业主、开发单位及相关单位予以申请绿色建筑评价标识。对于那些经过评审、认证获得绿色建筑评价标识的申请单位，将会给予一定的鼓励措施和激励政策。目前，我们已经组织有关部门研究和制定绿色建筑的激励政策，不久即将出台。
另外，鼓励开发单位、业主单位在规划设计阶段进行申请评价，这样便于在建筑方案设计阶段对其进行控制，保证其绿色建筑水平，对于方案设计合格者，将予以公示。对于不合格者，将组织专家给出修改意见，帮助其完成绿色建筑方案设计。
绿色建筑评价标识将于今年11月份开展。建设部委托建设部科技发展促进中心负责绿色建筑评价标识的具体组织实施等日常管理工作，建设部负责指导和监督绿色建筑评价标识工作，制定管理办法，审定通过评审的项目。对审定的项目由建设部公布，并颁发证书和标志。申报单位可从建设部网站或建设部科技中心网站了解相关信息，并下载“绿色建筑评价标识申报书”。
鼓励具有远见的开发商、业主积极参与绿色建筑事业，但是反对一些开发商投机取巧，以绿色建筑为幌子，打概念牌。对于目前已有的所谓的绿色建筑，原则上不予承认。这些建筑的开发商、业主可以申请绿色建筑评价标识，经过评估认证，对于确实达到绿色建筑等级者，可以颁发证书和标志；对于达不到绿色建筑等级者，将不得冠以绿色建筑评价标识。
三、【市场动态】
1-10月全国房地产市场运行情况
一、房地产开发完成情况
1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点，比去年同期回落5.7个百分点。其中，商品住宅完成投资19954亿元，同比增长14.1%，比1-9月提高0.7个百分点，比去年同期回落13.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。
1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿平方米，同比增长16.4%，增幅比1-9月提高1.0个百分点；房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正；房屋竣工面积3.77亿平方米，同比增长22.8%，增幅比1-9月下降1.9个百分点。其中，住宅竣工面积3.12亿平方米，增长25.1%，比1-9月下降1.6个百分点。
1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%；完成土地开发面积18445万平方米，同比下降4.6%。
二、商品房销售情况
1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%；办公楼销售面积增长28.2%；商业营业用房销售面积增长32.9%。1-10月，商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长43.0%和53.7%。
三、房地产开发企业资金来源情况
1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；利用外资377亿元，下降29.6%；企业自筹资金14320亿元，增长16.7%；其他资金20218亿元，增长69.5%。在其他资金中，定金及预收款11755亿元，增长59.2%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数
10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。
新建住宅销售价格同比上涨4.0%，涨幅比9月份扩大1.3个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比9月份扩大0.1个百分点。
分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格上涨4.4%，其中普通商品住宅销售价格上涨5.3%，高档住宅销售价格上涨1.5%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨1.2%，高档住宅销售价格上涨0.6%。
分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨6.5%，环比上涨1.2%。
分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有62个，其中涨幅最大的5个城市是：广州12.1%、金华11.0%、深圳8.9%、宁波8.5%、锦州8.3%；价格下降的城市有6个：吉林下降4.9%、徐州下降3.7%、唐山下降2.1%、武汉下降0.9%，石家庄、泉州均微降0.1%。
与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有65个,其中涨幅最大的5个城市是：石家庄3.1%、南京2.4%、丹东2.3%、广州2.1%、西安1.9%；价格下降的城市有2个：吉林下降5.0%、兰州下降0.2%。
二手住宅销售价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比9月份缩小0.1个百分点。
分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有54个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳18.9%、温州13.7%、杭州11.7%、金华10.6%、南京8.5%；价格下降的城市有15个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降7.2%、吉林下降4.3%、唐山下降3.5%、岳阳下降3.3%、太原下降3.2%。
与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：丹东2.0%、郑州1.9%、厦门1.7%、金华1.7%、湛江1.6% ；价格下降的城市有3个：长春下降0.5%、扬州下降0.4%、北京微降0.1%。
新建非住宅销售价格同比上涨2.3%，涨幅比9月份扩大0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅与9月份相同。
与上年同月相比，办公楼销售价格上涨4.4%，商业营业用房销售价格上涨0.9%，其他用房销售价格上涨1.3%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.2%，商业营业用房销售价格上涨0.2%，其他用房销售价格上涨0.5%。
五、全国房地产开发景气指数
10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.03，比9月份提高0.95点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.49，比9月份提高0.48点;本年资金来源分类指数为109.07，比9月份提高1.32点;土地开发面积分类指数为94.59，比9月份提高0.66点;商品房空置面积分类指数为91.84，比9月份提高1.51点;房屋施工面积分类指数为100.71，比9月份提高1.65点。
(据国家统计局)
洛阳市1～10月房地产开发情况
1～10月完成房地产投资66.20亿元，与去年同期相比上升3.18%，占年度计划完成投资80亿元的82.75%；商品房新开工面积327.40万平方米，与去年同期相比增长5%，占年度计划新开工面积358万平方米的91.45%；商品房施工面积1214.43万平方米，与去年同期相比上升5.13%，占年度计划达到施工面积1200万平方米的101.2%；商品房竣工面积288.01万平方米，与去年同期相比上升25.10%，占年度计划完成商品房竣工面积350万平方米的82.29%；销售面积263.89万平方米，与去年同期相比增加33.55%;空置面积72.37万平方米，与去年同期相比增长18.1%。
四、【专家视点】
国土资源部提出房价无法抑制
治理“囤地”政策即将出台
近日，发改委、国土资源部和环境保护部等十部委进行《抑制部分产能过剩和重复建设引导产业健康发展》第二次联合信息发布。国土资源部规划司司长董祚继在发布会上表示，国土资源部对开发商囤地行为的政策和惩罚措施将很快出台。同时董祚继还坦言，由于土地日益稀缺，商品房价格还是上涨，任何人无法抑制，但应通过税收政策把土地增值部分返还给社会。
董祚继指出，目前“囤地现象”原因复杂，一方面可能是开发商的原因导致的，另一方面可能是地方政府的原因，即整体规划过程中土地开发前期手续没有完备，导致土地不能进行开发。目前土地供应量足够，但土地实际供应量可能不足，因此国土资源部下一步将监督促进土地开发进程，大力打击并曝光相关违法案件。董祚继称，“相关政策措施很快就会出台。”
董祚继在回答记者提问时说，目前我国房地产行业总体上没有过剩，否则房价不会上涨，还有那么多人需要房子。但目前房地产行业没有过剩并不等于不需要健康发展。董祚继认为，从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，商品房价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制。但是应该通过税收措施，把土地增值部分返还给社会，这是解决问题最终的目标取向。
银监会称房贷未收紧
一套房仍享低利率
对于近日市场上收紧房贷的传闻，银监会副主席蒋定之15日在北京国际金融论坛间隙接受本报记者采访时表示，银监会关于一套和二套房贷政策均没有改变。
银监会副主席王兆星14日在第三届中外跨国公司CEO圆桌会议上也重申，银监会对于普通居民购置的第一套住房和改善性的住房实行低首付，低利率。而对于购买带有投资和投机性的二套以上的住房，完全实行市场利率，而且首付提高到四成以上。
业内人士分析说,银监会的表述与2007年以来央行、银监会颁布的房贷政策并无两样。即对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
而对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，央行自去年10月起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。这一政策,也未见改变。
王兆星称，实行这样的房贷政策，同时对房地产开发商的开发贷款要求有充分的、合法的、可靠的资本金的比例，可以有效地抑制房地产的投机，有效地防范房地产的泡沫。
他表示，银监会不仅仅关注单个银行的风险水平，而且更加注重整个银行体系的风险水平，因此银监会对中国的经济结构调整、产业结构升级等宏观经济问题和国际国内市场发展的势头加以及时的分析，使得商业银行能够在风险管控中，既关注微观风险，同时也能够有效地防范宏观风险。这些措施有效地防范了资本市场、房地产市场和经济波动中的风险，并对相关风险进行了有效的隔离，从而保证经济安全稳健地运行。（据地产家居网）
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